今年两会，新质生产力赋能实体经济引发广泛热议。在新质生产力驱动下，商业地产正依托物联网、人工智能、数字孪生等前沿技术重构产业逻辑，形成“数据驱动、场景共生、低碳增值”的革新路径。在此趋势下，商业地产应如何从“空间租赁”向“数字+服务+资本”的生态化转型，365财经专访了第一太平戴维斯北京物业及资产管理部负责人张晶予。

一． AI与大数据深度融合 商业地产迎来新变革

365财经：从第一太平戴维斯的观察来看，当前中国商业地产领域科技应用的主要趋势是什么？哪些技术已进入规模化落地阶段？

张晶予：科技赋能商业地产并非新话题。近20年来，商业地产的发展正在以数据为纽带，经历新技术、新业态对组织的穿透和重构，其科技应用主要经历三大阶段：首先是1.0版本——引入信息化，2000年初，商业地产开始引入信息化管理工具，解决基本管理需求，如通过CRM系统、ERP系统来管理客户信息、提升销售效率；紧接着进入2.0版本——拥抱数字化，2014年左右开始，大数据、云计算、人工智能等技术被广泛应用于商业地产领域，推动全流程数字化转型的深入发展，包括数字化项目管理平台的应用等；现在进入3.0版本——产业生态化，商业地产开始通过AI与大数据的深度融合，赋能从开发到基金投资、运营与服务的生命全周期。

当前，商业地产领域实现规模化落地的技术以物联网技术为主，如智能照明、智能安防、智能空调系统等，以及通过BIM系统实现设施设备全周期管理的智能运维平台等，这些显著提升了能源效率与管理效能；与此同时，基于物联网数据构建的AI大模型，以其真实、精准、有效的特性，也正在为商业地产优化投资招商决策、精准匹配客户需求提供更多支撑。  未来，AI大模型+物联网技术的产品供给方与商业地产科技场景应用方应共同探索并推动相关产品的迭代升级，进而促进商业地产的产业变革升级。

365财经：在“以新质生产力推动产业升级”的方向下，您认为这对商业地产运营模式会产生哪些直接影响？

张晶予：新质生产力推动商业地产升级的核心是“数字化与标准化”。首先，通过数字智能化运维可提升跨区域管理效能，比如某个采用智能化系统覆盖全国项目的企业，通过实时传输运维数据至总部，实现了成本、合同、人力的集中化管理；同时，通过数字智能化运维可打造标准化服务，比如北京某10万㎡的商业项目与上海同体量项目，无论两者是否属于同一产权方，我们都可以通过数字化工具趋同管理目标，实现“最小成本、最大效能”；再者，可实现基金管理的规模化，当前商业地产基金投融管退已常态化，一家基金团队通过数字化工具可统一管理多个项目，缩小项目之间的运维差异，降本增效。 

总之，我们要做的事情，一是实现企业管理运维的数字化、标准化与统一化，二是根据数字化产品的特性，将其应用于更适合的场景中。我们希望随着数字化技术的进步，更多的新技术与产品可以应用于商业地产，实现企业本身狭义上的降本增效，以及行业范围内更广义的产业升级变革，以微观变革推动宏观变革。

二．资产保值增值是核心 在多元场景中寻找试验田

365财经：我们注意到，部分头部商业项目开始通过新技术优化空间管理和租户服务。第一太平戴维斯在帮助客户推进这类技术落地时，如何平衡技术投入成本与实际效益？

张晶予：中国的商业地产正在进行一场产业革命，企业的技术投入需围绕资产保值增值的核心目标进行：一是要精准选品，根据不同场景需求，选择与此高度匹配的数字化工具，如人脸识别、送餐机器人等，提升运维效率；二是要绿色节能，例如上海某甲级写字楼通过数字化调控新风系统，结合幕墙通风设计降低能耗，其中幕墙手动通风设计是综合考虑上海天气变化、大厦系统能源消耗与整体送风量等因素所选择的物理手段，但背后一定是匹配整个大厦数字化能耗管控系统的；三是拓展软性服务空间，比如某项目安装了直饮水系统，通过小型数字化管理平台来监测其流量与水质，提升服务质量。

万物皆可数字化，细分场景非常多元，我们可以在不同场景探索中找到更多科技应用的试验田。

365财经：ESG目标下，商业地产的绿色化改造与科技应用高度关联。第一太平戴维斯如何实现绿色科技技术与资产增值结合？关键挑战是什么？

张晶予：围绕商业地产实现ESG的目标，一是要进行系统改造升级，通过最低成本与最短时间来系统提升管理效能，例如通过物联网实时监测能耗，优化设备运行策略；二是与产权方共同探讨新技术应用的可行性，通过比如光伏技术等绿色科技技术的应用，来匹配资产长期收益模型。

 在此过程中，我们需要科学谨慎地做对两件事，一是技术选品选型，通过调研与研判，精准选择具备可持续研发能力的供应商；二是充分考虑设备的兼容性，很多项目的现有设施与ESG标准存在差距，需科学地、有计划地进行规划改造投入。 

三．以人为本提升服务 增强企业核心竞争力

365财经：消费者对购物中心、写字楼的体验需求日益数字化，在您看来，科技赋能如何真正提升用户粘性而非流于噱头？

张晶予：无论任何产品使用与场景变革，都需要满足用户“安全、便捷、绿色、人本”的四大基本核心诉求：比如智慧停车系统，可以减少用户等待时间；送餐机器人可以优化高峰时段服务等。只有以这些共性用户需求为核心，我们才能通过不同的科技手段与场景优化来不断找到商业地产进阶的新天花板。

不过需要注意的是，在这个过程中，也需要找到用户核心需求与项目能耗效率之间的平衡点。比如高峰时送餐机器人这一场景，虽然为部分用户提供了便捷的人本服务，但同时由于每个机器人单次携带的餐量份数有限，其在高峰时期乘坐电梯上下的动作，一定程度上增加了电梯设备的能耗，类似的场景，需要我们去科学考量规划。当然，如果将送餐机器人放至酒店服务场景，情况便有所不同，其既可以满足用户便捷需求，也可以为酒店带来场景化增值与服务溢价。

365财经：对于资金和技术能力有限的中小型商业地产企业，您会建议它们从哪些低成本、高回报的科技工具或策略入手，快速提升竞争力，增强用户认可度？ 

张晶予：房地产本来就是资金密集型企业，对于中小型房地产企业来说，行业竞争逼仄与产品内卷升级的现状尤为激烈，如果本身不具备资本优势的话，可借助一些可行的数字化管理手段，来增加其市场竞争力与用户认可度。一是使用轻量化数字化工具，如标准化管理SaaS平台，规范流程并降低人力成本，实现规范化企业管理；二是升级人本软性服务，通过智慧化客服系统或绿色认证来等来提升品牌溢价。

365财经：如果用一句话概括未来商业地产与科技融合的核心方向，您认为是什么？

张晶予： 数字化驱动核心竞争力，不断完善全链管理服务生态。