365财经 陈雪梅 发自北京

“管理红利”时代已到来，要求企业在土地、金融、管理、经营模式、产品服务上全方位提高。其中，董事会对上市公司的管理至关重要。

365财经第七期《 2021年上市房企最佳董事会》，以截至发稿日已发布2021年度年报的上市房企为样本池，以其2020年和2021年年报为数据池，根据企业成长力、抗风险力、市场研判力及成员多样性等多项指标作为参考维度，旨在推动上市房企投资者关系管理水平的提升，挖掘上市公司投资价值。

对于上市公司而言，董事会在公司治理中肩负着引领公司战略、监督公司运营、控制经营风险、确保股东权益的重要职能，对公司可持续发展和高质量发展具有举足轻重的作用。

一个上市公司的董事会带领与管理能力如何，是由多方面因素决定的。

其中，董事会人员数量和构成是最佳董事会评测中重要考察因素和评价指标之一，也是评价董事会治理的重要指标。独立董事不仅可以保护中小股东权益，避免大股东独揽大权，也可以给管理层提供客观与专业的指导，女性董事或独立董事还可以起到一定的平衡作用。

公司业绩水平财务指标也从侧面反映了一家上市房企董事会治理的水平，地产股能否能否争取最佳财务表现和股东利益，也是对董事会的考验。因此我们选择了上述8个指标来评选出最佳董事会。

从2021年综合榜单来看，龙湖集团、碧桂园、华润置地和万科排名位居前4，董事会综合实力指数分别是8.61、8.30、8.27、8.25。综合能力更强的房企，财务表现更佳，董事会发挥的作用更有优势，能有效“化危为机”。

这四家房企都是千亿头部房企，成长力良好，抗风险力强，都有各自擅长并且带动企业成长的指标。

其中，龙湖集团的最佳董事会综合实力是最强的，尤其是成长力增长表现突出。在房地产行业下行的2021年，龙湖集团实现了归母净利润20.1%的同比增长，销售业绩稳步提升，同比上涨7.2%。

2021年龙湖集团凭借稳健增长的业绩，以市值2010亿元入围2021年胡润中国500强，在上榜的32家房企中位列价值排行第二名。

除此之外，龙湖集团“三道红线”全部达标，连续两年居于“绿档”，财务状况很健康，在市场上低价收获优质资产具有主动权。

位居最佳董事会综合实力榜第二的是碧桂园，一直在积极收并购，投资精准力表现比较好。

去年下半年开始，市场波动叠加行业分化，市场上的收并购机会也在增多。

在投资拿地方面，2021年碧桂园共获取了333个项目，合计土地权益地价1416.2亿元，对应货值约4200亿元，权益比在85%以上。其中，新增获取土地85%位于五大都市圈，通过多元化渠道获取的土地比例约为29%。

去年四季度以来，碧桂园开始对一些合作项目进行收并购安排，包括和10多个合作方就80多个项目进行了积极沟通，目前已有35个项目完成收并购安排，后续30个左右的项目也已基本谈妥。并且，管理层表示会增加收并购的占比，加大这方面的部署。

华润置地居于最佳董事会综合实力榜第三名，也是前四家唯一具有国企央企背景的房企，在融资力方面有着不可比拟的优势。

2021年房地产行业整体融资环境趋紧，借钱困难，华润置地不仅借钱不难而且可以借到便宜钱，还能继续保持财务健康。

去年中期业绩会上，华润置地首席财务官郭世清表示华润置地主动调整优化债务结构，平均融资成本比2020年下降0.2个百分点至3.88%，平均债务年期维持在4.8年，到期结构分布合理，整体债务结构进一步优化。至2021年末，华润置地平均融资成本降到了3.71%。

最佳董事会综合实力榜第四位是万科，就考核指标来讲，投资精准力表现也不错，尤其是多元化发展。

十年前，万科提出多元化发展，主要方向确定为物业服务、物流仓储、长租公寓和商业，并且各单元发展情况也比较乐观。

万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。2021年万物云营业收入240.4亿元，同比增长32.1%。

万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI5.25亿元，同比增长193%。

印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。

除了是不动产头部房企，万科正在逐步成为综合玩家。

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