2024年全国两会上，总理政府报告指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

事实上，2021年中央经济工作会议就首次定调房地产“探索新的发展模式”，2022年要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡，2023年要求加快构建房地产发展新模式同时，还提出要完善相关基础性制度。2024年全国两会再提加快构建房地产发展新模式，加之中央与地方对相关政策的优化与部署，预示着构建房地产发展新模式工作进入了制度完善的新阶段。 

在房地产业高质量转型的关键期，构建行业新模式至关重要。对于如何构建房地产发展型模式，以及如何促进房地产市场长期健康发展，365财经专访了第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华。他对“新模式”所存在的难点提出可行化建议，并对“新模式”下的机会发表前瞻性观点。

365财经：从提出“新模式”至今已经3年时间，您如何解读“新模式”？房企将面临哪些新机会？

胡裕华：房地产发展新模式是对传统发展模式的一种根本性变革。通过一系列政策措施和市场机制的改革，实现房地产市场的健康稳定发展，探索更加多元化、可持续和符合国家宏观调控要求的经营模式，这一模式的实施对于促进房地产市场的平稳健康发展具有重要意义，有助于解决长期以来积累的发展难题，实现房地产市场的长期健康发展。

现今，过往依赖大规模开发建设且累积大量长期债务的做法，已无法与中国城市化进程及人口动态变化实现有效契合，进而对房地产市场的稳健运作和房企可持续发展构成挑战。新的行业趋势正经历深层次的结构调整，逐渐告别过度依赖高负债驱动、追求高速周转和规模化扩张的传统发展模式，转而聚焦于城市更新改造、激活存量资源、推动租购并举的新路径，旨在精细优化供需平衡，全面提升居民居住体验。

此外，新模式鼓励探索住房供应体系多元化，包括商品房市场与租赁市场协同发展，同时强化住房保障体系建设，满足不同层次居民的居住需求。从产业融合方面来看，房企不再单纯追求住宅建设规模，而是要参与城市功能完善和产业升级，提供多元化的公共服务，推动产业向绿色、智能、服务化方向发展，打造宜居宜业的城市环境，提升可持续发展能力。从风险防控方面，也加强房地产市场风险的监管和预警，防范和化解潜在的市场风险，维护经济稳定和社会和谐。

以部分港资房地产开发企业为例，它们通常能够实现负债状况的良好管控。这背后的原因在于此类企业倾向于采用更为多元化的商业模式，其中关键的一环是依赖诸如持续、稳定的租金收益、高效的商业招商能力以及精细化的运营管理，以此为基础构筑起坚实的现金流管理机制。这种机制确保了企业拥有充足的流动资金，有力地应对潜在的负债风险，同时也为企业的稳定日常运营和长远战略发展提供了坚实的基础。

另外，某些商业地产企业因其强大的品牌优势和卓越的招商实力，也展现出了独特的经营模式。它们并不单纯依赖于传统的本土招商模式，而是凭借自身的品牌影响力，能够直接吸引和导入优质品牌资源、专业人才和先进的管理体系至新开拓的项目中。这一独特优势极大地增强了项目招商的吸引力和成功率，从而有效地保障了项目的投资回报和整体盈利表现。

新模式强调“市场+保障”的双轨制，这一变化将为房企提供参与保障房建设的机会，同时也意味着市场化住房在开发、融资、销售、租赁、运维、物管等多个环节有着广阔的发展空间。随着相关基础性制度的完善，房企将在更加规范和透明的环境中运营，有助于提升企业治理水平和市场竞争力。

365财经：构建房地产发展新模式中，存在哪些难点？

胡裕华：构建房地产行业新型发展模式是一项艰巨而复杂的任务，面对诸多挑战。

对于众多开发商而言，部分企业尚未完全摆脱过去依赖快速变现、追求短期利润的粗放发展模式，依然侧重于销售导向，盈利途径相对单一。这就迫切要求企业提升自身的经营管理能力，勇于突破原有的仅以销售或租赁为核心的传统商业模式，积极拓宽业务领域，强化在策划设计、招商合作、运营服务等方面的综合能力，实现多元化发展，稳扎稳打地提高企业的核心竞争力和生存韧性。然而，这一转型过程并非一蹴而就，而是需要企业持之以恒地实践、探索和完善，逐步积累经验，磨砺内功。

从政策实施的角度看，政府所承担的任务尤为艰巨。一方面，政府在为企业提供融资便捷化、强化金融扶持力度以及推行税收优惠等政策时，面临如何精确瞄准企业资金链瓶颈，精准滴灌以实现企业资金流动性的高效优化和整体运营效能的显著跃升，这一过程中的决策难度不容小觑。另一方面，在更为宏大的战略层面，政府工作的一大痛点在于如何在宏观经济稳定发展与民众福祉增进两者间寻求微妙平衡，特别是在商品房与保障性住房领域，科学合理地布局双轨制住房体系的协同发展路径实属不易。

从市场需求角度看，消费者对新模式的认知、接纳和适应尚需时日；而在转型过程中，房企可能会遭遇资金链紧张的压力，特别是在当前去杠杆的宏观经济背景下，以及新模式所需的新型技术和管理人才短缺等问题，都对传统房企构成了严峻挑战。

365财经：您对高效推进构建房地产新模式与高质量发展有哪些建议？

胡裕华：首先应该加强政策支持，引导房地产行业向绿色、智能、服务化方向发展，同时，通过打通融资渠道、给予税收优惠、财政补贴等手段鼓励房企参与城市更新和保障性住房建设。优化融资环境来降低资金成本，提高资金使用效率，发展多元化金融工具，为房企提供多渠道融资途径。

推动企业采取租售并行的经营模式，积极探索创新业务形态，增强自我盈利能力和可持续发展基础，遵循“先稳固根基，后寻求突破，先确保生存，再追求发展”的原则。

关于保障性住房建设，目前已有的规划项目相对比较分散，特别是像北京、上海等这种超大型城市，很难做到提前规划、统一布局。参考香港等一些地区比较成熟的公屋体系，对这类保障型住房的规划相对集中，同时在规划之初会配以交通、商业、教育等必须的社区配套设施及资源，能更好满足基础住房者的需求。同时还应完善规则和监督体系，考虑到需求和公平，特别是对已有保障类住房周边配套设施不完善的难题进行深度探讨和解决，以切实回应广大民众对基本居住需求的强烈呼声。

在新模式的推动下，房企也需要调整发展战略，转变经营理念。从人力资源、企业规模、运营模式以及管理体系等诸多层面全方位提升自身的综合实力。创新深耕绿色可持续、智慧科技等房地产先进领域，以提升企业在整个行业的综合竞争力。

365财经：构建房地产发展新模式，对防范行业金融系统性风险与促进行业稳定健康发展，有什么实际意义？

胡裕华：当前稳定房地产及控制行业风险蔓延，不能仅仅依靠放松限购、融资支持、需求端刺激等政策利好，而是必须制定长效机制。而现阶段构建新模式、打造新机制等则是从源头上入手，“标本兼治”，而不是“头痛医头”、等问题出现才解决问题。

构建房地产发展新模式对防范行业金融系统性风险以及促进行业稳定健康发展具有多方面的实际意义：

新模式下，通过优化土地供应制度、调整市场结构、鼓励多元化住房供给，可以降低过度依赖商品房市场的风险集中问题，从而减轻因房地产市场价格大幅波动可能引起的金融风险。新模式强调双轨机制，住房回归居住属性，在保障民生的基础上，力求实现经济平稳过渡和软着陆，更有利于防止房地产金融化泡沫化，维护金融体系的稳定性。合理引导资金流向实体经济部门，避免资源过度集中在房地产行业，有助于改善资源配置效率，推动产业结构优化升级，助力经济高质量发展。

总之，构建房地产发展新模式是在全局层面上对房地产业进行结构性改革，需要政府、企业以及社会各界形成合力，共同致力于构建房企、资本、土地资源与购房者之间的协同互动新机制。通过政策指引、金融创新和市场化调控等多种手段，步步为营，实现从高速增长阶段转向高质量发展阶段的战略转变。