近日，自然资源部发布政策指引，提出要以国土空间规划为引领，在国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹；国家发展改革委等多部门印发方案，推进城市社区服务设施建设。与此同时，城市更新在建设、用地等方面迎来更多政策支持，多个城市积极跟进落地。

北京作为全国首个实行“减量发展”的超大型城市，在精细化城市更新方面已经积累了一定经验，并正在全力推进。近日，北京市政府常务会议就三季度城市更新工作进行了研究部署，其中表示，城市更新是今后城市建设发展的主要模式，事关千家万户，事关国际一流的和谐宜居之都建设，要进一步健全工作机制，加快制定出台配套政策，坚持效果导向，建立清单台账，全力推动实施。

  对于北京城市更新目前所处的阶段、所实践的主要内容，以及未来发展方向等问题，365财经专访了第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想，他对此提出全面的剖析与前瞻性的建议，值得行业借鉴。

365财经：《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》提出，为落实北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的，通过城市更新推动城市高质量发展、融入新发展格局、转变城市开发建设方式和经济增长方式，满足人民群众对美好生活的需要。近期，根据国际经验，城市更新会经历哪些阶段？目前，北京城市更新进入到了什么阶段？ 

李想：我一直认为，城市更新是一个常谈常新、大家长期高度关注并能够不时出现新思路的一个话题，它是我们社会发展的一个重要组成部分。

从国际视角来看，简单来说，欧美发达国家的城市更新历程更为长久，积淀也更深厚。我们现在看到的国外门户型城市的城市更新，主要是以二战后的恢复重建为标志，在这个发展过程中完成了对城市、社区与人的关系修复和提升，尊重人与建筑、人与社会、人与城市的关联、体验和需求，同时也注重历史遗产的维护和保留，并不断引入现代化基础建设设施与更新机制，最终形成一整套城市更新发展轨迹。

而城市更新在国内来讲，也有着很深远的发展历程。其实我们现在所看到的每座城市的现状，都是规模扩张与城市更新并举的结果。以北京为例，北京的城市更新发展历程，各个发展阶段均有不同的主旨及特点：由远及近来看，在建国初期，只能完成局部的、小范围的建设，增加住宅和基础设施建设，满足基本居住生活需求；进入改革开放阶段，城市化发展加速，大规模的城市化扩张进入议事日程，城市更新也随之提速；进入21世纪（前20年），政府与开发商开始重视旧城区的改造与升级，挖掘旧城区的潜在价值；而现阶段，城市更新模式迎来升级，不再是简单的大拆大建，更加注重模式的创新与可持续发展。

从城市更新的内容来讲，则可以分为1.0到4.0的不同时代版本：1.0版本主要以单体建筑或单项改造更新为特点；2.0版本更新内容更加丰富，物业种类增多，融入到大规模城市化扩张过程中；21世纪后升级为3.0版本，涉及范围更广，政府与民间开启对旧城区的价值再发掘，既有建筑的腾退改造，又有文化遗产的重新定义；4.0版本则发生在2020年后，北京城市更新更加吸取国际经验，“以人为本”，告别“大拆大建”，不再以简单利益追求为重点，甚至不去过多考虑眼前收益的变化，而是着眼长远，从十年、二十年，甚至更长的时期，围绕一定的使命，注重模式的创新与可持续发展，赋能更为持久的生命力，适应市容市貌更新、承载城市新功能。

365财经：当北京前城市更新的主要内容有哪些？主要特点是什么？ 

李想：其实国内城市更新的发展历程，就是一个摸着石头过河的过程。哪些能做？哪些不能做？可以做的话要做到什么程度？其实过去数年都缺乏一个纲领性的指导思路。

而2023年3月1日起正式施行的《北京市城市更新条例》的落地，则完成了城市更新的顶层设计与法律框架的搭建。

根据《北京市城市更新条例》的内容，北京城市更新适用范围是指对北京市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容。

当前的城市更新，从更新内容上而言，具有“全域化”特点。更新对象由某一城市功能拓展至全类型城市产业、更新空间由某一片区拓展至北京全域，整体协调更新开发成为主流。

推动更新的特征则具有“上下融合”的特点。自上而下开展城市更新制度建设，北京将逐步健立“1+N+X”的城市更新制度体系，使更新工作逐步法制化、系统化；同时，自下而上开展更新问题收集，从城市更新实践中进行问题收集与提炼。“上”与 “下”的融会贯通，可以整合多个更新项目、协调多个实施主体，实现统筹下的城市更新行动。

365财经：近几年来，您认为北京在城市更新方面取得哪些成就和突破？ 

李想：无论是在《城市更新条例》落地之前，还是在这之后，北京在城市更新方面都有很多值得大书特书的成就，就我个人的理解，简单罗列一些最主要成就：

首先，《北京市城市更新条例》横空出世。北京作为第一批城市更新试点城市，城市更新行动和城市更新立法同样重要，从百姓到高层、各方面均高度关注。这部法规与老百姓的居住环境、生活品质紧密相关，也为在减量发展形势下推动城市高质量发展、在现行法律框架内破解现实难题提供顶层设计。

同时，完成大批老旧小区综合整治。“十三五”时期北京城市更新改造工作对2000万平方米老旧小区实施了综合整治，完成城镇棚户区改造约21万户，惠及群众约80万人。这其实是中国城市更新的一个重要核心的主旨——提升人居质量，在“住”这个领域造福民生。

再者，产业类更新正快速成为市场热点。对老旧小区、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施开展腾笼换鸟等产业类更新改造，打造绿色建筑，推动产业升级，激发经济活力，为居民就业、城市焕新、经济发展带来多方共赢。举例来说，像今年非常火的城市更新典型成功案例，北京THE BOX朝外年轻力中心，就展示了片区更新过程中，通过政企合作、统筹多方资源、实现整体功能转换升级的多种创新模式，改造后的项目受到市场的热烈欢迎更充足了北京市盘活存量资源的信心，鼓励了多方企业通过创新合作模式、引入外部资源、提升运营水平等方式参与北京城市更新。

365财经：目前，北京在城市更新方面还存在哪些困境？在比如机制、配套政策、资本参与等方面，有哪些改进建议？ 

李想：北京城市更新整体上面临类型多、规模大、任务重的困境。城市更新正在从3.0版本迈进4.0版本，要考虑的因素增多，其内涵也更丰富，涉及经济、社会、人文文化等多个方面。城市更新不能短视，一旦过于急功近利，仅着眼于追求短期经济利益，可能得不偿失，甚至造成多方损失。一些城市更新项目，缺乏合理规划，无法持续发展，成为失败案例；此外，有时候城市更新往往也面临政策“一刀切“的困境。城市更新这个领域的繁荣并非一蹴而就的、线性的、复制抄袭的、千篇一律的，如果不能切身地从居民、消费者、企业等相关各方的角度出发考虑问题，那么这样的城市更新将缺乏各方的有效参与支持，也很难取得长远的成功。

以资本市场的视角来看城市更新，积极引入多方资本、打通“募、投、改、管、退”链条是关键。城市更新往往有着前期投入大、回报周期长的特征，使得融资成为城市更新过程中最重要的环节之一，募集资金是开展城市更新的先决条件。在今年出台的《北京城市更新条例》中，就对在引导社会资本参与、予以资金方面支持，明确各方主体的权利义务。下阶段如何通过一系列细则、政策来真正落实《条例》中的相关要求，将政策利好有力传导至资本端将成为市场关心的方向。

365财经：北京是中国首个减量发展超大城市，该如何促进减量提质工作的改善？ 

李想：在当前阶段，“城市更新”正是落实北京减量发展的重要抓手。北京作为超大城市中存在大量低效利用的存量空间，通过有效盘活北京存量空间及资源，有极大价值提升潜力；换句话说，北京可以通过城市更新聚焦存量资源、赋能存量资产，而不是盲目的“摊大饼“式的扩张规模。当前《城市更新条例》出台，明确了更新范围、更新方式、评判标准，下一阶段执行层面如何落地，可以从这几个方面给予关注：

其一，制度体系打造。未来，北京将逐步健立“1+N+X”的城市更新制度体系，“1”就是《北京市城市更新条例》，“N”是指相关配套规范性文件，“X”是指各类规范和技术标准。

其二，运营管理赋能。将数字化科技运营于城市更新的过程中。引入国际化权威机构发布的建筑认证体系，提升老旧项目的硬件配套及软件服务，助力老旧建筑焕发新生。

其三，拓展融资渠道。近三年公募REITs不断扩容，由最开始的基础设施领域逐步扩展到消费基础设施建设，未来办公地产、基础设施改造升级、旧区改造等多个领域均有望纳入C-REITs领域。

其四，调动各类主体积极参与。鼓励社会资本通过多种方式参与城市更新，搭建政企沟通桥梁，引入高效运营模式，提升资产盈利能力，实现存量资产的积极入市。鼓励存量资产使用者积极参与，完善“自下而上”的城市更新参与路径，促进社会公众参与公共空间治理、区域更新提升。