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第一太平戴维斯李想:北京楼市触底反弹 2023年或将迎来回暖
来源:365财经 2023-02-23 16:03
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临近阳春三月,北京楼市的成交数据渐显暖意。不过,这究竟是阶段性现象还是持续性态势,其背后因素有哪些,2023年的北京楼市又将表现如何?针对这一话题,365财经专访了第一太平戴维斯华北区研究负责人、董事李想。

 

365财经:春节假期过后,北京二手房带看量与成交量增长比较明显。公开数据显示,今年2月以来,北京二手房成交4836套,较1月同期上涨16.6%,较去年同期上涨66.2%。单从这个环比与同比数据来看,北京楼市确实出现回暖迹象,背后的原因有哪些?

 

李想:梳理北京2022年的楼市发展轨迹可以发现,一季度仍属正常,二季度受疫情影响暂时搁置,三季度逐渐回归正轨,但反弹势头并不猛烈,当大家都在观望四季度是否会出现回升时,再次遭遇疫情。2023年1月,经济社会各方面基本恢复常态,不过受春节假期影响,楼市并未表现出强劲势头。到了2月,楼市开始出现蓄力回暖现象,迎来触底反弹起点。究其背后原因:

 

其一,疫情防控所带来的壁垒已完全去除,过去对经济社会产生的牵制因素基本消失,各项活动恢复正常,看房自然多了起来;

 

其二,长期以来,北京楼市都是四个一线城市中表现最为稳定的,底子好,住宅交易稳定,投机性低,因此楼市恢复动力大于波折;

 

其三,各项政策利好频频出台,包括货币、利率、融资、贷款审批速度等在为住房消费提供便利,释放积极信号;

 

其四,二手房成交的主要群体是刚需客群与改善型客群,其中刚需为支柱性客群,他们买房的特点是对购房需求很坚定,当各项支持性条件出现时,刚需客群的消费欲望会直接释放,他们会着手购买。

 

365财经:您认为这一轮回暖是阶段性状态,还是会出现持续态势?

 

李想:不可忽略的是,全国很多三四线城市楼市限制政策已经逐渐放开,北京在限制政策仍然存在的情况下,依然出现楼市成交增长,足以证明楼市开始出现回暖信号;另外,每年1月至2月并非北京楼市成交旺季,在这个春节假期叠加返乡的时节,北京楼市依然呈现可喜成绩,说明市场确实在回暖。

 

初步判断,这一回暖迹象将呈延续态势。可以预测,2023年新房与二手房市场的整体表现会明显优于2022年全年,即便单拿出今年任何季度的数据表现,也一定优于去年。

 

365财经:二手房成交的热度较高,新房市场声音平淡,市场的购买热情为何并未传导至新房市场?

 

李想:首先,新房与二手房成交逻辑不同:二手房是现房,新房多为预售制,少部分是项目存留尾房。其中消费者者重点考虑的一个环节是,二手房是个体对个体,成交取决于双方达成交易的意愿,只要达成便可以办理手续,消费者也可以更全维度地判断房子是否符合自己的购房需求。

 

相比之下,新房受到的影响因素比较多,尤其供给端,项目能否按时完工、开发商能否顺利拿到预售许可证、项目推盘节奏与力度如何,都是购房者不可控的因素,加上过去两年很多房企暴雷停工,市场上因此出现较多“现房销售”的呼吁与声音,这在一定程度上影响消费者对新房的预期与判断。

 

另外,北京楼市从2015年左右已经由增量市场进入存量市场,因此近年来二手房成交态势一直比较好。

 

365财经:根据您过去多年对北京楼市的研究与经验总结,除去疫情的影响因素,北京楼市(包括新房和二手房商品住宅)是否有一个成交总量枯荣线,比如低于这个数量,就代表北京楼市低迷下行,反之,超过这个数量,就代表北京楼市有所回升上扬?

 

李想:根据对北京楼市过去10多年的观察研究,这个所谓的“枯荣线”实际上是难以量化的。北京楼市成交受政策因素与市场化运行的双重影响,两个因素有时相互协同,有时相互干扰,因此导致楼市在每年都会出现不少变化与不同表现。

 

回看近15年来楼市出现的低迷期,2008年受金融危机影响,中国经济在与世界经济接轨的过程中,难以独善其身,必然受到影响;2011年全国全面推行限购政策,对户籍与社保缴纳年限提出要求,影响楼市成交;2014年与2017年同样出现较大的楼市政策变动,影响成交;2020至2022年,受疫情影响,经济下行,楼市遭遇波折。

 

再看楼市高峰年,当然这些高峰是相对的:2009年和2011年,楼市在“四万亿”的刺激下,迎来反弹;市场经历了2014年的相对低谷后,到2015年和2016年,金融信贷环境趋于宽松,全面刺激楼市迎来回升;2018年和2019年是另一个小高峰年,2017年的全国大范围的限购限售政策使得市场低迷,随后两年楼市出现适应政策与市场的发展态势,需求得以释放。

 

可以看到,无论经济还是政策,多种变量都会影响楼市表现,很难用常态量化的枯荣线来形容和定义这个市场。

 

365财经:每一次低谷之后都会迎来一个相对性的小高峰,按照这个现象推断,楼市在经历了2020年至2022年的低迷期之后,2023年是否同样会迎来一个新的小高峰?

 

李想:是的,每一次低谷之后都会出现一次快速反弹,这说明中国的城市化进程与住宅消费需求仍然长期存在,同时也说明市场有较好的自我调节能力。所以我们推断,2023年北京楼市或将迎来另一个小波峰。不过,楼市反弹的力度与高度还需要市场验证,我个人对今年的楼市持乐观状态。

 

365财经:去年北京土地成交金额,在全国22个集中供地城市的成交金额中,排名第3,且溢价率也达6%,今年开发商对北京楼市信心如何?

 

李想:土地市场是房地产供给端的根基所在,影响楼市未来供应情况。从去年的土地市场来看,北京的土地供给相对稳健,但房企拿地的积极性如何调动起来,是需要考虑的。因为现在拿地的主力已经由以前的“百花齐放”转变为由国企央企为主力、本地龙头型房企为辅助、个别财务健康的优质民营开发商组成的拿地企业画像。不过有一点很好,北京目前并未出现大量的城投公司来兜底拿地,这个现象在很多二三线城市已经大量出现,但北京仍然有很多实力稳健的开发商在拿地,这就是优于其他城市的地方。

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