临近阳春三月，北京楼市的成交数据渐显暖意。不过，这究竟是阶段性现象还是持续性态势，其背后因素有哪些，2023年的北京楼市又将表现如何？针对这一话题，365财经专访了第一太平戴维斯华北区研究负责人、董事李想。

365财经：春节假期过后，北京二手房带看量与成交量增长比较明显。公开数据显示，今年2月以来，北京二手房成交4836套，较1月同期上涨16.6%，较去年同期上涨66.2%。单从这个环比与同比数据来看，北京楼市确实出现回暖迹象，背后的原因有哪些？

李想：梳理北京2022年的楼市发展轨迹可以发现，一季度仍属正常，二季度受疫情影响暂时搁置，三季度逐渐回归正轨，但反弹势头并不猛烈，当大家都在观望四季度是否会出现回升时，再次遭遇疫情。2023年1月，经济社会各方面基本恢复常态，不过受春节假期影响，楼市并未表现出强劲势头。到了2月，楼市开始出现蓄力回暖现象，迎来触底反弹起点。究其背后原因：

其一，疫情防控所带来的壁垒已完全去除，过去对经济社会产生的牵制因素基本消失，各项活动恢复正常，看房自然多了起来；

其二，长期以来，北京楼市都是四个一线城市中表现最为稳定的，底子好，住宅交易稳定，投机性低，因此楼市恢复动力大于波折；

其三，各项政策利好频频出台，包括货币、利率、融资、贷款审批速度等在为住房消费提供便利，释放积极信号；

其四，二手房成交的主要群体是刚需客群与改善型客群，其中刚需为支柱性客群，他们买房的特点是对购房需求很坚定，当各项支持性条件出现时，刚需客群的消费欲望会直接释放，他们会着手购买。

365财经：您认为这一轮回暖是阶段性状态，还是会出现持续态势？

李想：不可忽略的是，全国很多三四线城市楼市限制政策已经逐渐放开，北京在限制政策仍然存在的情况下，依然出现楼市成交增长，足以证明楼市开始出现回暖信号；另外，每年1月至2月并非北京楼市成交旺季，在这个春节假期叠加返乡的时节，北京楼市依然呈现可喜成绩，说明市场确实在回暖。

初步判断，这一回暖迹象将呈延续态势。可以预测，2023年新房与二手房市场的整体表现会明显优于2022年全年，即便单拿出今年任何季度的数据表现，也一定优于去年。

365财经：二手房成交的热度较高，新房市场声音平淡，市场的购买热情为何并未传导至新房市场？

李想：首先，新房与二手房成交逻辑不同：二手房是现房，新房多为预售制，少部分是项目存留尾房。其中消费者者重点考虑的一个环节是，二手房是个体对个体，成交取决于双方达成交易的意愿，只要达成便可以办理手续，消费者也可以更全维度地判断房子是否符合自己的购房需求。

相比之下，新房受到的影响因素比较多，尤其供给端，项目能否按时完工、开发商能否顺利拿到预售许可证、项目推盘节奏与力度如何，都是购房者不可控的因素，加上过去两年很多房企暴雷停工，市场上因此出现较多“现房销售”的呼吁与声音，这在一定程度上影响消费者对新房的预期与判断。

另外，北京楼市从2015年左右已经由增量市场进入存量市场，因此近年来二手房成交态势一直比较好。

365财经：根据您过去多年对北京楼市的研究与经验总结，除去疫情的影响因素，北京楼市（包括新房和二手房商品住宅）是否有一个成交总量枯荣线，比如低于这个数量，就代表北京楼市低迷下行，反之，超过这个数量，就代表北京楼市有所回升上扬？

李想：根据对北京楼市过去10多年的观察研究，这个所谓的“枯荣线”实际上是难以量化的。北京楼市成交受政策因素与市场化运行的双重影响，两个因素有时相互协同，有时相互干扰，因此导致楼市在每年都会出现不少变化与不同表现。

回看近15年来楼市出现的低迷期，2008年受金融危机影响，中国经济在与世界经济接轨的过程中，难以独善其身，必然受到影响；2011年全国全面推行限购政策，对户籍与社保缴纳年限提出要求，影响楼市成交；2014年与2017年同样出现较大的楼市政策变动，影响成交；2020至2022年，受疫情影响，经济下行，楼市遭遇波折。

再看楼市高峰年，当然这些高峰是相对的：2009年和2011年，楼市在“四万亿”的刺激下，迎来反弹；市场经历了2014年的相对低谷后，到2015年和2016年，金融信贷环境趋于宽松，全面刺激楼市迎来回升；2018年和2019年是另一个小高峰年，2017年的全国大范围的限购限售政策使得市场低迷，随后两年楼市出现适应政策与市场的发展态势，需求得以释放。

可以看到，无论经济还是政策，多种变量都会影响楼市表现，很难用常态量化的枯荣线来形容和定义这个市场。

365财经：每一次低谷之后都会迎来一个相对性的小高峰，按照这个现象推断，楼市在经历了2020年至2022年的低迷期之后，2023年是否同样会迎来一个新的小高峰？

李想：是的，每一次低谷之后都会出现一次快速反弹，这说明中国的城市化进程与住宅消费需求仍然长期存在，同时也说明市场有较好的自我调节能力。所以我们推断，2023年北京楼市或将迎来另一个小波峰。不过，楼市反弹的力度与高度还需要市场验证，我个人对今年的楼市持乐观状态。

365财经：去年北京土地成交金额，在全国22个集中供地城市的成交金额中，排名第3，且溢价率也达6%，今年开发商对北京楼市信心如何？

李想：土地市场是房地产供给端的根基所在，影响楼市未来供应情况。从去年的土地市场来看，北京的土地供给相对稳健，但房企拿地的积极性如何调动起来，是需要考虑的。因为现在拿地的主力已经由以前的“百花齐放”转变为由国企央企为主力、本地龙头型房企为辅助、个别财务健康的优质民营开发商组成的拿地企业画像。不过有一点很好，北京目前并未出现大量的城投公司来兜底拿地，这个现象在很多二三线城市已经大量出现，但北京仍然有很多实力稳健的开发商在拿地，这就是优于其他城市的地方。