北京楼市真的回暖了吗？

最近，一则北京新房住宅数据引发市场关注。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年9月，北京新建商品住宅成交量达7487套，环比上升近39%，环比升幅较上月扩大约15个百分点，同比上升1.5%。这是时隔一年后，北京新建商品住宅成交量再度同比转正。 

这是一个偶发现象还是确定性的回暖迹象，北京的新房和二手房住宅市场走势究竟如何？365财经专访了第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想，他对此现象做出详尽深入的解读与预测性研判。他认为，目前的新房住宅市场9月的成交同比上升，显然不足以明确说明市场回暖，但二手房住宅市场已经连续数月出现平稳回暖迹象。

365财经：根据您的研究与判断，今年9月7487套的新房成交量，在近三年的北京新房住宅成交数据中处于怎样的水平？ 

李想：根据以往经验，每年的“金九银十”都是各大开发商冲业绩和销量的关键节点和年内最后机会，之后11月份和12月份相对就会比较平淡。如果开发商在前10个月完成销售目标情况较好的话，他们通常会把一些好的楼盘压到来年初去冲业绩。就今年来看，贯穿楼市的好消息并不多，除了刺激性的楼市政策以外，很难找到亮点，因此9月新房住宅成交数据以及环比增幅，相对而言还是令人眼前一亮的。

但是拉长时间轴来看，相比2020年和2021年的新房住宅市场成交情况，今年9月北京新房住宅的成交量还不算最好状态。其中有一个值得关注的点是，这三年的市场与需求情况不尽相同。

回看2020年，尽管上半年受疫情影响楼市出现短暂回落，但当下半年正常经济活动基本恢复后，购房者的心态因为受疫情管控发生明显变化，很多人认为应该有一套属于自己的房，来增加生活安全系数，楼市也尚未受到严重的内外部冲击。因此，2020年下半年的新房住宅市场很火，尤其以深圳等一线城市与杭州等强二线城市为例，楼市供应、成交、土地出让等都出现火热局面，北京表现也不错。

但到了2021年，尤其是下半年的7月份开始，楼市出现明显转折点。当时，不少房企陆续出现暴雷和债务违约消息，市场信心因此遭到冲击，但这种冲击具有一定的滞后性和延续性，所以2021年的“金九银十”整体表现也还尚可。今年楼市的大盘走势其实已经在底部徘徊很久，北京新房住宅市场也是时候应该出现一点触底反弹的迹象与信心了。

365财经：根据您对市场的了解与判断，时隔一年同比首次转正，是偶然现象还是回暖信号？ 

李想：首先我们应该明确“如何定义回暖”，我认为至少应该有三至四个月持续的销量正增长，才可以称之为“回暖”。换句话说，今年的北京新房市场，如果10月份再有一波销售高潮后，但进入之后的两个月一直到明年3月份，楼市都处于成交淡季的话，我们也不能轻易称此次9月的新房成交同比上升是“回暖”。

365财经：这一现象背后的原因是什么？是否受影响于某些政策积极的手段、开发商供应端的变化，以及消费市场的变化、消费者购房决策变化等？或者还有其他因素？ 

李想：现阶段对于有着强烈购房需求的刚需和改善型客户是比较友好的。

首先从政策层面来讲，今年从中央到地方都陆续明确或者试探性地释放政策，支持楼市回归正常消费。比如近期的9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；9月30日，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；9月30日晚间，央行发布消息称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这些政策大红包都释放明确的楼市刺激信号。

另外从市场供应端来讲，最近一段时间，为了迎接“金九”，北京的开发商密集推出很多优质楼盘，大大命中了市场潜在购房者的多元化多层级需求，供应层面的较好表现，进一步激发了购房需求。

整体而言，内外部的政策因素叠加市场化因素，共同催生出北京新房住宅市场9月比较漂亮的成绩单。

365财经：那么北京二手房住宅市场又表现如何？是否有回暖迹象？

李想：首先需要明确的一个数据背景是，自2009年开始，北京二手住宅成交量便开始超过新房。2016年，北京二手房住宅成交占比高达74%，其中有58%是2000年以后建成的房屋，约有四成房屋的房龄超过17年。很显然，北京早已进入由新房住宅增量市场向二手房住宅存量市场转变的阶段。

与此同时，新房的表现很大程度取决于供应端的产品结构和区位分布，二手房的供应节奏则相对模糊。新房只要取得预售证就可以进入供应，但二手房供应完全取决于个人房东的预期。克而瑞数据显示，今年5月、6月、7月、8月、9月连续5个月，北京二手房住宅成交量都是递增的。其中，5月受疫情影响成交8600多套，6月成交1.1万余套，7月成交1.2万余套，8月成交1.3万余套，9月成交1.4万余套，整体而言，二手房住宅市场反映出回暖态势。相对新房住宅市场而言，二手房住宅成交更能精准反映出市场需求变化与回暖态势。

365财经：您怎么看待北京今年四季度的楼市走向，包括新房和二手房的销量、价格、整个市场变化情况？ 

李想：一般来说，“银十”冲完销量之后，楼市会进入传统淡季，新房供应也不会像“金九银十”或者“红五月”那样丰富，成交必然会相应进入淡季。当然，并不排除四季度期间，北京甚至全国还会继续出台重大松绑政策的可能性，这种情况势必会再度刺激一波楼市。

北京楼市韧性很好，可以说，在四个一线城市中，北京和上海的韧性是相对较好的，稳定性也是比较强的，整体大盘并不会出现忽高忽低的现象。针对二手房住宅市场而言，我认为成交量还是会继续平稳缓慢增长。