相比2021年，2022年全国的集中供地市场发生诸多变化，以北京为代表的城市正在从土地出让规则、地块盈利空间、土地出让区域等供给端的关键点进行调整和优化，这对于全国其他城市的集中供地具有借鉴意义。针对未来北京集中供地市场将发生哪些新的趋势，365财经专访了第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、董事李想。

365财经：相比2021年的集中供地，北京2022集中供地总体上出现了哪些新变化或者新特征？

李想：今年是实施土地“两集中”的第二年。相比2021年，北京2022年土地两集中市场发生三大变化：

第一，土地出让规则继续调整和细化。在我看来，这种调整是必要的。首先，土地“两集中”是个新事物，前期出现的不完善的地方需要进行不断修改与调整，比如北京集中供地次数由去年的3次变为今年的4次，供地批次增加，对应的每批次地块数量变少，这样有利于参拍企业仔细甄别、选择，理性拿地。再比如，今年有更多的地块采取了现房销售模式，第一轮18宗出让地块中有9宗要求竞现房销售，这种规则有利于从供给端稳定土地市场与楼市，避免烂尾楼出现，这也将是未来必然的改革方向。

第二，土地成交情况较去年三轮供地来讲，稳定是重要特征；回望2021年，北京集中供地其实出现过很多波折，第一轮成交火热，第二轮则成交金额腰斩，第三轮转冷，原因是楼市行情出现问题，很多开发商不敢拿地。2022年第一轮和第二轮总体上还是比较平稳的，第一轮成交480亿元，共17宗地，第二轮成交14宗，呈现平稳态势。尽管国家统计局上半年数据披露显示，房地产开发投资、房地产到位资金等多项数据呈现负增长，但实际上北京今年的流拍率仍处于低位。

第三，参拍与拿地主体为国企和央企，民企参与度有限。总体而言，有实力有财力的房企拿地的积极性还是不错的，包括国企、央企，例如华润、中海、北京城建，以及民企诸如龙湖、旭辉等，都是一些财务状况较好的企业。

365财经：北京2022年集中供地中，出让地块的分布区域有哪些特征？

李想：北京城市规划建设已经基本定型，所以土地供应也会配合城市规划政策。整体而言，中心城区、城六区、四环以内土地供应相对有限，一些近郊区域则成为主力供应区。具体来看，未来东西城没有供应，延庆、密云、门头沟等生态涵养区土地供应也不多。相比之下，海淀、石景山、大兴、丰台、朝阳等开发相对成熟的区域，成为近年来为土地主要供应地区，比如海淀在2021年推出被火热争抢的树村地块，朝阳2022年同样出现抢手的太阳宫地块。

365财经：上述区域中，有哪些地块是今年值得刚需消费者关注的性价比比较高的？有哪些区域地块是豪宅消费者值得关注的？

李想：相比之下，朝阳、海淀的地块楼面价价格相对高，主要是因为有产业支撑，以及较高规格建设的支撑；丰台和石景山次之；顺义、昌平、大兴、通州区域的价格相对较低。总体看来，刚需产品都将集中在近郊，刚需改善型客户可以重点关注石景山、丰台；改善型升级客户可以重点关注朝阳和海淀；豪宅客群可以关注竞争激烈的太阳宫地块，其在竞地价环节因触及到价格上限熔断，在竞政府产权份额环节再次熔断，最后摇号成交，足以凸显该地块的宝贵价值；丰台小瓦窑地块也值得关注，该地块引得很多家房企和联合体参与竞拍，在地价触顶熔断后，竞现房销售环节再次熔断，最终电建+首钢联合地在摇号环节成功斩获小瓦窑地块，成交楼面价44559元/平方米。

365财经：北京今年首轮集中供地面积尽管较2021年第三轮有所增加，但相比去年第一轮和第二轮来说，大幅降低，未来的供地规模预计是怎样的趋势？

李想：每年年初北京市规划和自然资源委员会以及北京发展和改革委员会都会发布当年建设用地供应计划，总体看来，每年的商品房供地量均会保持在一定水平、不会出现大幅波动，预计未来一段时间的土地供应量也会保持平稳状态。

365财经：北京集中供地市场未来会有哪些值得关注的新趋势？

李想：第一，这是自2021年下半年北京土地市场的现象，也是全国土地市场存在的普遍现象，那就是依托于国企央企来托底土拍市场。因为自去年以来，很多民营上市房企都面临不同程度的财务危机，企业暴雷、债务展期的消息频繁出现，在这种情况下，民营上市房企拿地积极性自然不会很高，积极拿地的如龙湖、旭辉等房企，是少有的财务状况良好的企业。与此同时，一些大型央企国企开发商继续深耕北京，还有一些北京本地的房企，比如北京城建、金隅等国企，在本土市场的拿地表现也很积极。

第二，北京的土拍规则还将继续不断被优化。2021年，北京土地两集中拍卖出现典型的大起大落，第一轮很火，但很多开发商拿完地之后就觉得冲动了甚至觉得拿的地“算不过账”，进而下半年随着房地产市场持续走低，很多开发商干脆躺平不拿地了。所以，土拍规则及时调整与优化是保证土地两集中顺利完成的关键点之一，即根据房地产市场和开发商自身的实际情况来做出一些必要的调整与优化，保证开发商有一定的合理的利润空间，这样才能吸引开发商来拿地，保障土地市场回归理性与平稳。

第三，北京作为首都来说，民生是一项重要工程，土地招拍挂既有市场化的需求，但其中也有保民生的要求，这就要求开发商不断提高住宅建设品质，包括土地出让规则中的竞现房销售，其实也符合保民生的要求，这在未来有可能被更多的城市所采纳