近日，代建领域迎来新的两员大将。世茂前副总裁刘辉加入中交负责代建板块，阳光城前总裁朱荣斌创业做代建商。

地产代建是房地产行业发展趋势之一。有人说，地产凉了，代建活了。据365财经统计，代建市场已经有超过36家房企涉足，更孕育出绿城管理、中原建业两家上市公司。

为什么越来越多的房企选择代建业务呢？在房地产利润下滑的大背景下，轻资产模式的代建业务以超40%的毛利率就是房企入局的最大动力。

01.36家房企涉足代建

五一前夕，中交地产迎来世茂原副总裁刘辉。刘辉此次加盟中交地产后，担任代建板块总经理。而代建业务，是近年来中交地产寻求由“重”转“轻”新发展模式的重要赛道之一，也是其充满野心却发展缓慢的新业务。

阳光城前总裁朱荣斌辞任后则选择了创业，但领域也是做代建商。4月13日，朱荣斌主导的海南荣乐建设管理有限公司成立。而就在其诞生的同一天，就有了第一单生意，来自海南雅居乐清水湾项目。

房地产代建并不是一个新生意，其由拥有土地、资金的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。

近年来越来越多的房企选择这个赛道，365财经收集了36家目前涉及代建业务的房企，其中有绿城管理、中原建业两家上市公司，也有去地产转代建的朗诗绿色管理有限公司，更有不少专门开辟平台聚焦代建业务的房企，包括金地、建发等。

整体来说，在整个代建行业，绿城管理和中原建业在行业内沉浸多年并做出了一定规模。比如绿城进入代建时间较早，市场分布广，市场占有率高，其2021年报显示，业务覆盖101个主要城市，管理项目达345个。中原代建则有着很明显的地域优势，深耕河南时间长，大多数项目都在河南。

但值得注意的是，目前代建行业竞争格局并未像开发业务那样白热化，很多是房企在主营业务基础上，多元化战略发展思路的延伸之一。因此，市场上的多数代建服务商是品牌房企转型或分拆而成。

02 .毛利率能超40%

为何36家房企纷纷涉足代建领域？业内人士认为，一是房企多元化的尝试，另一则是利润的驱动。

据披露了代建业务的年报可知，这项业务的利润率远远高出传统房地产开发业务。

据绿城管理2021年报显示，报告期内绿城管理毛利率为46.4%；三个业务板块的毛利率分别为商业代建为44.9%、政府代建为40.9%及其他服务为74.2%。朗诗年报也透露2021年开发代建服务毛利率维持在约40%。金科2021年开发代建服务业务毛利率保持在约40%的较高水平。而中原建业的毛利率更高达84.87%。

中指研究院企业研究负责人刘水指出，近几年代建业务发展较为迅速，2017年以来，房地产代建的营业收入快速提升，复合增长率分别达到19.5%。同时期，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。

从盈利能力看，相比传统的物业开发销售，轻资产模式的代建行业表现出了较高的利润水平。不过，也有业内人士对代建未来的利润有所担忧。

有曾在房企专门代建平台工作过的一名主管表示，代建项目的具体盈利情况，还是与承接项目公司运营能力和品牌等有关系，目前越来越多的房企入局，这个行业也越来越“内卷”了。

他说“以前一个项目可能只有两家代建公司去投标，现在可能会有七八家代建公司来竞争。”同时，一些品牌房企希望先做大代建规模，也可能会在利润方面让渡一些。但在其看来，整个利润率在未来可能也会下降。

不过，整体来看，代建业务的市场潜力还很大。

根据中指研究院报告，目前代建行业整体市场渗透率不足10%。与欧美等发达国家20~30%的市场渗透率相比，国内代建行业市场渗透率仍有不小的提升空间。中指研究院预测，到2025年代建市场规模的渗透率将达到14.3%，代建项目销售额将超2万亿元，代建合同收入近千亿。

3月23日，在绿城管理业绩报告会上，其CEO李军感慨，在行业大佬还在争论房地产处于“青铜时代”还是“黑铁时代”时，代建正处于“黄金时代”，有着万亿蓝海市场。