2021年市场下行，2022年市场维稳显得尤为重要。第一季度增长在4%左右，今年“两会”政府工作报告也把经济增长目标确定为5.5%左右。

对此，经济学家任泽平在由华夏新供给经济学研究院、中国新供给经济学50人论坛主办的2022年第一季度宏观形势分析会谈到，当前经济形势面临四个关键性问题，分别是房地产软着陆，科学防疫复产复工，新老基建逆周期加码，以及恢复市场主体的信心。任泽平认为“稳字当头”可能这四个变量是稳增长的非常重要的因素，尤其是房地产的稳。

“不上纲上线，客观评估房地产，不扩大不缩小，更不要妖魔化房地产，”任泽平表示。 

按GDP生产，先简单算一笔账。2021年我国GDP总量114万亿元，其中房地产卖了18万亿元。去年GDP增长最好的一个行业是新能源汽车。新能源汽车去年销了352万辆，增长1.6倍，这已经是一个非常惊人的数据。352万辆，按大约一二十万一辆车计算，新能源汽车整车大约六千亿元，不到七千亿元。如果加上上下游，正负极材料、锂矿，包括一些软件开发智能驾驶等等，加起来预计整个新能源汽车的产业链可能是一万多亿元，不到两万亿元。

但是房地产去年是卖了18万亿元，还拉动了五六十个上下游行业。包括建筑建材、玻璃、水泥、家电等等。根据测算，房地产全产业链大约带动30万亿元左右。

什么概念？房地产链下滑20%就有6万亿元左右的缺口。新能源汽车去年增长1.6倍，房地产下滑20%就是6万亿。但其实房地产今年下滑是远超过20%，1月至3月份房地产销售额是负的，下滑30%至40%。

这个巨大的缺口谁来弥补？如果弥补不了，今年5.5%的目标能不能实现？因此，任泽平认为，今年房地产的稳可能是实现5.5%目标的一个关键的变量。

1998年房改以来，房地产对经济、民生的贡献是巨大的，是第一大支柱行业。另外，房地产、金融和财政的循环拉动了整个基础设施建设，使得我国成为世界制造的中心，有全球最发达的物流网络。还有民生，1998年房改以后，人均居住面积和套户比都得到了极大的改善，而且居住品质也明显提升。任泽平认为，过去这20年，房地产业对中国经济社会发展的贡献是主要的，问题是需要在发展当中来解决。

冰冻三尺非一日之寒，不能出现合成谬误。外部局势动荡、美联储加息、国内疫情反复，已经有两年多了，再加上前期一些政策的叠加。所以，今年房地产的稳可能是决定经济能不能稳的重要因素，以及今年5.5%目标能不能实现的关键。

房地产怎么稳？在任泽平看来，就应该是“实事求是”。

“全国要素统一大市场提到一点就是人地挂钩，”主要在于能不能落实到各个地方。包括从中央到地方能不能实现人地挂钩，不要束之高阁。任泽平认为中国一二线高房价，三四线高库存的真正原因就是过去要搞区域均衡发展。

所以，土地指标向东北、中西部倾斜，但是人口在大量向东南沿海迁移。人迁移了，但是土地指标没有迁移，所以导致人地错配、供求错配，以及一二线高房价、三四线高库存。

我国搞租赁房、保障房主要在东南沿海城市群，千万不要再把保障房、租赁房指标又压到非东南沿海地区，因为套户比已经差距很大了。东南沿海套户比不到1，东北、西北都已经超过1.2，甚至1.3，而且未来随着人口迁出它的过剩会越来越明显。这是从人地挂钩长期的长效机制来考虑。

短期来说，任泽平认为要适当地释放刚需型和改善型需求。比如过去的首付比，包括二套房首付比过高，对于落户门槛的一些限制，农民工市民化的限制，都限制了一些真正的改善性需求。

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