365财经 陈雪梅 发自北京

10年，可以有很多变化。自2012年至2021年，TOP10房企座次就发生了很大变化。

365财经根据公开数据，以上市房企全口径销售额为参考维度，推出《TOP10房企10年座次变化轨迹》，整理了TOP10房企近10年的座次变化轨迹，就此衡量上市房企的发展情况。有意思的是，从2012年至2021年，共有15家房企进入TOP10，有的连续10年节节退，有的稳居前10，还有的连续五年蝉联第一。 

01万科连续10年保持前三

其中最稳定的是万科，连续10年保持在前三，也是15家房企中唯一一家。

“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。万科历史上差不多每十年左右，在一个新的发展阶段，都会在组织、人才上有一个计划，比起旧有模式下的规模扩张思路，万科更加重视增长的质量。

2000年左右开始，房地产进入黄金时代，当时房地产行业缺乏人才，万科启动了“新动力”校招计划，同时有“海盗行动”，从中海挖了不少高管来万科，支持了万科在黄金时代的大发展。到2007年左右，万科预感到可以提前完成千亿计划了，所以公司为做好人才储备，启动“007行动”从社会上挖掘精英人才加入万科。 

2020年管理红利时代到来，万科一方面通过‘春天行动’明确战略之后，又开始做组织和人事的匹配。2021年启动“猎头行动”，加大对外招聘的力度，从外部招聘20%的中高层。这20多年的人才计划无不体现着万科独树一帜的用人管理模式。

02碧桂园五年蝉联第一

碧桂园从2012年的第9名一路猛进，2016年跃进前三，2017年至2021年连续五年稳居第一。

2016年至2018年，在一、二线城市宏观调控趋严的背景下，三、四线城市的去库存和棚改政策均成为了碧桂园的“时代机遇”。2016年碧桂园销售增长120%至3088.4亿元，首次跨入行业前三，2017年实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.4%，自此蝉联销售额第一。

碧桂园曾推行区域强权，创造“小碧桂园”。2016年，碧桂园新设库存管理处罚，将区域销售奖励与库存去化率挂钩。2016年碧桂园积存去化率达到60%，销售额里有相当一部分是库存旧货贡献的。

另外，碧桂园还做了一个事儿，就是外部人才招纳和激励制度。截至2016年6月30日，碧桂园共有319个项目引入合伙人制度，采取了项目跟投。碧桂园跟投年化自有资金收益率约为65%。

“高周转”项目管理模式也是碧桂园发展迅猛的一大原因。2018年的时候，碧桂园推出了高周转政策，拍下土地的当天，要求设计院必须当天连夜出图，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再周转，把高周转的标准拔高到了345的高度。

03 绿地“退”了

绿地控股是唯一一家节节退的房企，从2012年的第2名至2016年跌出前三，直到2021年退居第9名。

绿地近年来的债务压力是销售额不断下滑的重要原因。

2016年，曾发生过一起更加轰动的“云峰债”事件，即当年2月，上海云峰集团66亿元企业债违约。值得一提的是，通过“持股+托管”的途径，绿地控股共计控制云峰集团54.5%的股份，并将之进行了并表。

2017年，绿地控股旗下子公司绿地辽宁投资建设控股集团（下称“辽宁绿地”）下属个别企业发生逾期借款，金额为4.575亿元，仅解决了8350万元，其余逾期借款按计划在2017年末之前予以妥善解决。

2019年，绿地控股总负债突破万亿规模，达到10143亿，剔除预收账款后仍高达6332亿，同期资产总额11457亿，出现“万亿资产、万亿负债”。 

还有一个重要原因就是绿地的土地储备不算充足，另外，以房地产、基建为主业，金融、消费等综合产业并举的多元化发展拉低了盈利能力，使得绿地控股沉没资金加重财务负担。

04 华润只缺席一次

华润置地连续10年一直在“保10”，不过，2016年缺席了一年，居于第11位。 

缺席的这一年与人事“地震”有很大关联。自2014年前，前任董事会主席吴向东以个人理由辞任后，时任董事总经理的唐勇便被提为董事会副主席，开始全面主导华润置地工作。虽然“救火”及时，但这次变动依然对华润置地当年业绩造成了很大冲击。

2015年4月，吴向东低调回归华润，出任华润集团助理总经理，分管华润置地并担任执行董事，但华润置地董事会主席的位置却空缺长达四年。架构不稳定，再加上央企较为稳健的作风，让华润置地开始陷入“温吞”“保守”的发展路径。

从2016年中旬开始，华润置地启动了大区调整，将原有的九个大区调整为六个。2016年7月，副主席唐勇全面主持公司工作，同时设置联席总裁管理架构，联席总裁张大为、李欣协助唐勇开展工作，组成华润置地三人核心团队。

调整了区域架构，加快周转、调整推货与区域结构，并一改往年保守的拿地作风，在土地市场上积极纳储，最终重回加速赛道。

05万达走了再也没回来

万达则是前5年一直稳居前10，2016年随着商业退市，2017年离开房企TOP10,就再也没有回来。

2017年对万达集团来说是异常艰难的一年，一直在变卖资产。尤其是该年7月份一场规模超过650亿的“世纪大交易”，万达一口气卖掉了13个文旅项目和77个酒店资产。 

在2017年的业绩报告中，万达集团表示，由于万达商业转让文旅项目、酒店资产，使万达集团的资产、收入两项指标有所减少。万达集团2017年的收入为2273亿元，其中商业地产收入为1125.4亿元。 

风雨过后五年，2021年3月24日，万达商业宣布撤回A股IPO申请，通过对相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。 

06招商蛇口回来了

招商蛇口终于回到前10了名，2020年位居第10,2021年位居第7。

2004年，招商地产迎来高光时刻，其在深圳的销售规模超过万科，位居深圳第一。2006年保利上市，“招保万金”时代正式开启。直至2008年，美国次贷危机，地产行业大洗牌，招保万金的差距也逐渐拉大。2009年，万科销售额达630亿，稳坐地产第一；保利销售额比上年翻了一番超过400亿；金地销售额突破200亿，同比增长近85%。而招商地产这一年则刚破百亿，明显落后。

这几年，为了实现千亿目标，2013年招商首次提出“狼性”文化，拿地激进。2015年招商蛇口重组上市，在拿地扩张方面表现非常积极甚至激进，拿地金额接近400亿元，约占全年销售额(575.80亿元)比重的65%以上。

到了2017年，招商蛇口迈进千亿之列，“招保万金”终于千亿会师，但规模上无法与“碧万恒融”相匹敌。

进入2020年后，招商蛇口采取改革举措提升权益比，拿地权益比进入上升通道，2021上半年拿地权益比为63%。另外，招商蛇口在2021年还采取了保暖措施，增长销售费用，降低经营风险。

值得注意的是，除了主动拿地降低杠杆比例之外，招商蛇口还出售了项目股权；为了保证项目公司能够获取经营现金，在2021年为控股子公司、合并报表外的子公司提供了不少担保。

对于近10年TOP10上市房企座次的变化，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，近10年TOP10房企座次的变化，主要是由行业发展环境和企业运作风格两项因素决定的。 

在高周转模式之下，能够借助上市融资、借助财务杠杆，以永续债、表外融资、明股实债等杠杆之上加杠杆，并将高周转发挥到极致的激进型房企在规模追赶中座次上升较快。 

柏文喜表示，尤其在2016年以后更是如此。从2020年开始，以“三道红线”为标志的监管新规限制了财务杠杆的过度使用，而持续加码的调控措施又加大了去化压力，导致高杠杆支持下的高周转企业受压甚至暴雷而排名下滑，而经营风格偏稳健的央企与民企的在变化的行业环境之下抗压能力因此显现出来，排名与座次则呈现上升之势，这两方面的典型代表尤其以恒大与招商蛇口、龙湖等为代表。 

国家信息中心国际所高级研究员、中房研究院ICR常务副院长秦刚表示，房地产行业发展变化的内部逻辑是健康发展，符合房地产业新发展模式的企业始终能保持在第一梯队，主要以国企央企为主，比如万科、华润置地、保利发展、招商蛇口和中海地产。 

十年时间市场变化很大，但是均衡发展并且有完善布局的企业，风控能力较强。这些企业注重非开发业务和房地产开发业务并重，其发展情况更好，可持续性更好，比如新赛道、新业态方面和商业地产等。 

另外，真正优秀的企业不追求规模，像万科始终不追求规模，也不追求第一，反而更健康，能长期留在上市房企第一阵营。