5年激增3倍，法拍房“爆”了。尤其川渝。

365财经根据阿里拍卖网站数据统计了全国32个重点城市法拍房数量排行榜，今年1~4月，重庆、成都两个西南城市挂拍量包揽一二。此外，郑州、南宁和济南位居前列。

尽管现在处于房地产下行周期，法拍房市场激增，甚至有学者称“2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供业主”。

但实际上，法拍房数量增长原因并不仅限于此，政策和法院的推动促使了这个市场规模的快速增长。此外365财经发现，二手房降价快的城市，法拍房数量增加速度明显高于其他城市。这是一个值得注意的信号。

01.2022前4月激增25万套

目前，最高人民法院认定的网络司法拍卖平台有7家，阿里拍卖、京东拍卖、人民诉讼网、中拍网、公拍网、工商银行融E购、北京产权交易所。其中，阿里拍卖的体量最大。

2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》实施，首次明确网络司法拍卖应向社会全程、全面、全网络地公开。

于是，近5年来，大量线下法拍房转到线上。线上法拍房数量增长十分迅速。

365财经以阿里拍卖网站上，筛选“房产”标的物类型数据显示，2017年，259891套；2018年，448632套；2019年，548664套；2020年，602121套；2021年，742635套，相比2017年增长近3倍。而今年的前4个月已经达到了247493套，而这一数量几乎达到了2017年全年的水平。

不过这也与政策推动不无关系。至2019年，最高人民法院制定了《关于深化执行改革健全解决执行难长效机制的意见》，要求各地加强执行力度，也是各地法拍房数量增加的原因之一。

有受访业内人士也告诉365财经，近几年来国家对于涉黑、老赖债务类案件的执行力加强了很多，法院的积极推动涉案财物拍卖。 

而另一边，社会大众也认可司法拍卖，无论是被执行人，申请人，还是买受人。因此法拍房的上线速度和数量也增加了不少。

而此前一段时间内，法拍房更是能够绕开限购，在不少热门城市并未将法拍房列入限购范围，因此也吸引了不少购房者。不过，限购的漏洞也正在被补上，自2021年开始，越来越多的城市出台了对法拍房限购的政策。

02 .重庆挂拍量为何第一？

从今年1月~4月的法拍房挂拍量来看，全国32个省会城市、直辖市中，重庆遥遥领先，仅4个月时间就达到了14474套，远远高出第二名成都的9848套。

而值得注意的是，重庆的法拍房庞大规模，并不是一蹴而就，在很长一段时间内都是位居前列。累计至2022年4月底，重庆法拍房挂拍量达到了138658套，也远远超过第二名成都68447套的两倍还多。

值得注意的是，不论是今年前4个月，还是近几年的累计挂拍量，重庆和成都这两个西南城市在全国省会城市中始终包揽前一二名。

海豚选房是一家专门的法拍房服务机构，也观察到这两城法拍房数量一直名列前茅。据其分析，首先是区位优势，重庆是直辖市市场广阔，成都则是省会一枝独秀，吸引了西南大量的优质人才和资源，因此很多投资客愿意在这两个城市进行房产投资。

其次，这两个城市中，抵押房产套取资金来做生意的情况很常见的。但近几年经济情况并不乐观，因此个人欠款还不上，企业破产的情况越来越多，被拍卖的房产也就逐年增多，法拍市场也越来越活跃。

其中也包括房地产因为不景气，导致了川渝的房地产公司也进入了一个破产峰期。包括一些手握大量房产的房企，破产流程一启动，就等于大量房源进入了法拍房的池子里。

365财经从阿里拍卖的平台上也看到，就有重庆栩宽公司因明显缺乏清偿能力，在去年1月被法院裁定破产清算后，旗下在建工程将于5月12日至13日进行公开拍卖。

不过，海豚选房的资料也显示，从成交数据上来看，重庆、成都的法拍房成交率比起北京和上海等城市低太多。“也就是说，在成都和重庆，有很多房产实际上会被法院多次拍卖。”这导致了成都和重庆法拍房的挂拍量可能存在一定的虚高。

此外，政策方面也助力了法拍房市场。重庆司法执行能力强，平均推拍速度很快。同时，法拍贷款金融体系相对比较健全。

03 .二手房降价是信号

除了重庆、成都两个西南城市因为累计、新增挂拍量都位居前列，从今年前4个月情况来看，还有郑州、南宁和济南增长较快，数量分别达到了4154套、4034套和3798套。其中济南今年新增速度很快，对比去年底增长了29.03%，在32个城市中增速第二。

整体来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，通常在二手房价格回调得越快的二三线城市，法拍房的数量也就越多。

李宇嘉进一步解释说，二手房价格回调越快，意味着前期上涨也较快。在上涨的过程中，既有加杠杆的炒房客，也有买房融资的生意人，等等。一旦房价下跌，房子难出手了，交易周期变长，就会导致违约。

以这几个城市中新增速度最快的济南为例，根据国家统计局每个月公布的二手住宅销售价格指数统计，自2021年9月份开始，至最新公布数据的3月，济南的二手房价格已经连续7个月出现下降。

而郑州则更有其自身的特殊性，2021年郑州出现多轮疫情，还有特大洪水的影响，使得整个经济大环境受到较大冲击，无论是工薪阶层还是个体、企业都不可避免的受到了影响，导致法拍房数量增多。

一般来说，法拍房所对应体现的时间并不是短期几个月，而是半年甚至一年前的经济环境。深圳一位与法院负责相关工作的人员则介绍说，法拍房在挂上拍卖平台拍卖前，已经要经历了好几个阶段：原告起诉至法院；法院审理做出判决，一般一审是6个月，有些需要二审的还有几个月；判决生效后，法院执行不动产也需要不少流程，包括查封、评估等等。

04 .断供并非唯一原因

今年以来，很多消息称法拍房暴增与业主断供遭银行起诉有关。更有学者在微博上称“2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供业主。

但实际上，法拍房因为断供弃房的只是其中一部分。上述法院工作人员介绍说，除了商业贷款断供，法拍房还有民间借贷、司法没收等原因所导致的。

而这位工作人员也表示，确实在近3年疫情期间，法拍房数量确实有所增长，这是因为不少人收入下降或者失业、中小企业倒闭的也很多，很多房子也因此成为法拍房。

由于法拍房的在价格上有着很大的优势，也有不少购房者抱着房产捡漏的心理来参与。该工作人员表示，“购买法拍房本身是没有什么问题的”。

但是，他也提醒购房者风险也不小，“最好能够调查清楚这套房子的来龙去脉”。而且，买卖不破租赁，很多法拍房在成交后，法院并不负责腾房，需要竞买人自己协商解决。最后，后续的过户费和遗留的手续费也是一笔不小的费用。