365财经 陈雪梅 发自北京

2021年行业下行，2022年房地产市场仍有“余震”，前4月市场整体表现保持低迷，叠加部分城市受疫情影响，房地产市场下行压力加剧。

 365财经根据克而瑞公开数据，统计了2022年前4月销售额TOP30的房企数据，推出《2022年前四月TOP30房企销售额同比增长榜》，衡量前4月房企销售额增长情况，发现整体呈下滑趋势，同比下降平均值达40.89%。

房地产市场仍处低迷，“救市”回稳是行业众望所归。

根据榜单来看，30家房企中1/2的房企下滑幅度低于平均值40.89%。在此种行情下，如何“救市”成为各城市的重大课题，如何“重振旗鼓”扭转逆势同样是各个房企需要研究的重要课题。

按目前态势来看，短期内难以扭转市场持续下行的颓势，市场能否真正回稳，还需要政策端和需求端等多方面刺激，以待有效激活购房消费，改善市场行情。

据不完全统计，4月超40省市落地“救市”政策，此外，今年开年以来，全国有超70个城市调控政策出现不同程度的松动。

各城市“救市”主要体现在以下几方面：

一是放松限购限贷。比如衢州取消限购政策，并松绑限售；东莞放松购房资格认定，疫情断缴社保无障碍购房。在南京无房的外地人，可以直接购凭身份证户口本便可在六合直接购房，不需缴纳社保。包括南昌、郑州等城市都出台了相应的政策。

二是降低首付比例。兰州、安徽、重庆和佛山等13个城市不同程度、不同条件地降低了首付比例。

三是下调房贷利率。北上广深都均进行了不同比例的下调，除此之外，还有杭州、昆明、合肥等10多家城市也都降低了首套房贷款利率。

另外，30个左右的城市放宽贷款，部分城市放松限售、限价，或者提供购房补贴。

前4月房企销售业绩表现不佳，除了疫情影响之外，易居克而瑞研究中心研究总监沈晓玲认为，一方面是市场需求及购买力透支、市场信心缺失；另一方面，房企营销积极性不高，营销活动、折扣力度都比较有限。 

另外，IPG中国首席经济学家柏文喜补充表示，居民过高的负债水平和近年来经济下行造成的收入下降，也是影响楼市购买力恢复的重要原因。 

为实现“自救”，企业自身也在不断去杠杆、降负债，缓解现金流，而自救最关键的就是不能出现大规模的停工、逾期交付。

“自救”方案主要有以下几种：

一是出售项目、股权。世茂集团、奥园中国等企业通过出售项目、股权来降低负债。

二是回购债券。例如融信集团、金辉集团、弘阳集团、德信中国，积极回购美元债，提高市场信心。

三是大股东“输血”。为挽救企业，富力地产、当代置业、旭辉集团等股东筹集资金，帮助公司度过危机。

四是售卖物业公司。禹洲集团、富力地产、中梁控股等企业通过出售物业公司来“回血”。

五是确保保交楼。比如中国恒大，立下5月份10万套的交楼目标。

除了上述办法，其他有债务危机或者流动性危机的房企也都根据自身情况“对症下药”，为的就是活下去，活得好。

另外，沈晓玲表示，从企业自救的角度来看，企业可以积极盘整存货，根据各地不同的市场情况采取适宜的营销动作。据了解，五一期间，规模房企普遍从集团层面组织营销动作，部分特价房能给出“五五折”优惠，再叠加各地政策松动，房企假期销售虽不比去年同期，但普遍好于预期。

“企业除了加大促销力度之外，还需要调整经营策略、努力压缩成本和努力维护现金流的稳定以渡过目前的行业不景气阶段，等待市场逐步回暖和复苏。”柏文喜表示。 

从政策和需求端而言，柏文喜认为，在解决更多的潜在购房者准入障碍的同时，还要从首付比例、贷款利率、公积金贷款额度、税费减免、所得税抵免乃至人才购房补贴与奖励等方面给以购买能力上的助力，并从社保、医保、教育综合改革等方面减轻购房者的后顾之忧，让购房者愿意买房和有能力买房，从而促进楼市和房地产行业的尽快回暖。 

根据榜单，在行业低迷的情况下，房企销售额TOP10座次排名没有过大的变动。不过有一个明显的变化，就是中国恒大销售额排名首次跌出TOP10，中海地产、招商蛇口分别从第6、7名上升到第5、6名，金地集团更是从11名进入TOP10位，位居第8名，进步比较明显。

对此，柏文喜表示该现象说明了中国房企所面临的是整体性的行业性的问题，是与行业环境与政策环境有关的共性问题，而近年来以中海地产和招商蛇口为代表的央企在行业整体性高周转模式降速和去杠杆的情况下，更是体现出其体制与管理的优势。