365财经 陈雪梅 发自北京

脱胎于房地产的物业管理行业，用了四十年走到台前。如今，从“附属”走向独立发展，不仅体现了物业管理本身的民生属性，也逐渐形成了行业发展新格局。

物企第三方外拓能力越强，独立能力也就越强。一些房企的在管项目大多依赖房地产公司，无法抽离。不过，也有一些物企逐渐在摆脱对于房地产公司项目的依赖，不断外拓增加第三方在管面积走向独立。

365财经推出2021年上市物企系列榜单。第三期《2021年上市物企独立能力排行榜》，以截至发稿日已发布2021年度年报的上市物企为样本池，以其2020年和2021年年报为数据池，从第三方在管面积、第三方在管面积占比作为参考维度，最终评选出综合得分高的30家物企，来整体衡量上市物企的独立能力。

关联物企由于地产支持、上市融资，可通过地产交付和收并购实现规模快速扩张，成长空间大、增速慢、渠道多，但是存在增速及毛利率放缓的压力。所以物企如果要在稳健中寻求创新性发展，就必须独立发展，实现“自我建构”。

根据2021年上市物企独立能力排行榜，大多数物企的第三方拓展能力在增强，独立能力不断展现。综合来看，独立能力最强的物企是碧桂园服务、世茂服务和第一服务控股。

碧桂园服务独立能力最好，2021年实现第三方在管面积4.19亿平方米，第三方在管面积占比达54.8%，较2020年同比增长27.4%。

碧桂园服务2020年来源于由独立第三方物业开发商开发的物业项目的收入及面积占比进一步提升，同时通过外拓的存量市场项目数已超过增量市场，并在一线城市实现多个项目突破。2021年继续外拓，上半年，碧桂园服务成功收购及私有化嘉宝服务，9月收购了富良环球和邻里乐控股的全部股权。

值得一提的是，1月19日，胡润研究院发布《2021胡润中国500强》，物业行业仅碧桂园服务1家跻身百强，以1420亿元的市值位居第93名。

世茂服务2021年扩大规模，加强对外拓展。在管面积实现2.41亿平方米，世茂服务稳步进入2亿方规模俱乐部。在管项目达到830个，覆盖了全国107个城市。

规模的进阶离不开世茂服务外拓能力的提升。2021年，世茂服务在管面积净增加9440万平方米，其中93%来自独立第三方。2021年第三方面积共1.82亿平方米，占比为75.8%，较2020年同比增加11%。

另外，世茂服务收并购与招投标并举。2021年，世茂服务共对外收购9家物业公司，总斥资约20.17亿元。截至2021年末，世茂服务合计用于收并购的募集资金约43.46亿元。

第一服务控股第三方面积的快速增长为其营收的提升做出了贡献。报告期内，第一服务总收入约为11.2亿元，同比上涨44.4%。其中，物业管理服务的收益达到6.1亿元，同比上涨90%。

2021年第三方在管面积3783万平方米，占比达72.7%，较2020年同比增加37.3%。截至去年末，其第三方的物业管理项目数目由2020年12月31日的52个大幅增加至2021年12月31日的383个，期内，来自关联方的项目为68个。

从单项指标来看，2021年第三方在管面积，30家物企中只有宋都服务和卓越商企服务两家企业的第三方在管面积较2020年同比出现下降，增平均增长达到10.6%。

同时，物业企业不断拓宽服务空间，1/2的物企2021年第三方在管面积占比超过50%，物业市场也在逐渐变大。