4月15日，南都物业服务集团股份有限公司（以下简称“南都物业”，股票代码：603506.SH）公布2021年业绩，其营收增速下降，商誉减值激增324.5%引起关注。

首先看第一个数据，营收。

历年数据显示，自2014年以来，南都物业营收呈现稳定增长趋势，保持在20%左右，其中2017年和2018年稍高，同比增速分别为41.85%和29.18%，是因为2017年收购上海采林物业，2018年收购江苏金枫物业所致。

2019年到2021年，南都物业营收则分别为12.44亿元、14.13亿元以及15.93亿元，同比增速为17.55%、13.58%以及12.7%。

也就是说，近3年来南都物业的营收增速一直在下滑。

再看第二个数据，归母净利润。

2019年到2021年，南都物业归母净利润分别为1.14亿元、1.38亿元以及1.63亿元，同比增速分别为24.09%、21.01%以及18.06%。

同样地，这项数据增速也是逐年下滑。

经营指标的下降，一般与非经营性损益脱不开关系。因为非经营性损益在利润表中会成为利润的一部分，无论收益过大还是损失过大，都会对上市公司最终的盈利带来影响。

这部分根据南都物业的财报可拆分为四大块——投资收益、资产减值损失、信用减值损失与所得税费用，以下逐一拆解。

第一，投资收益部分。

年报显示，2021年南都物业的投资收益为0.41亿元，同比增速为103.9%，占大头的是丽郡置业债券收益0.28亿。

第二，资产减值损失。

2021年南都物业的资产减值损失为1662万元，同比去年的13.26万元大幅增长124.3%。

通过年报资料可见，原来是商誉减值出了问题，还同比去年激增324.5%。

谁捅出来的“幺蛾子”呢？——上海采林物业。

年报原文显示：根据公司聘请的万隆（上海）资产评估有限公司出具的《评估报告》（万隆评财字〔2022〕第 40023 号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额2590万元，账面价值4979万元，本期应确认商誉减值损失2389万元，其中归属于本公司应确认的商誉减值损失 2150万元,公司期初已确认商誉减值损失506万元，本期应确认商誉减值损失1643万元。

对此，资深房地产分析师张燃解释：“这部分可以理解为南都物业在收购上海采林物业后，发现‘买贵了’，‘贵’了2150万元，而2021年初已经扣掉了506万元，剩下的1643万元则于年末拿利润冲抵。”

第三，信用减值损失。

南都物业这项数据在2021年末为1603万元，比2020年年末增加了276万元。

张燃表示：“这部分增加得不多，但规模不小，后续需要公司加大应收账款的催缴力度，加强信用管理。”

第四，所得税费用。

2021年南都物业所得税费用为6383万元，属于正常缴税。

由此可见，2021年南都物业的资产减值损失成了侵蚀经营指标的关键点，那么这是不是意味着南都物业的收并购已存风险？张燃称：“也不尽然”。

首先，从物业行业角度来说，目前已存在粘性较强，存量扩张较为困难的情况，如果管理层能够保持谨慎，掌握好并购标的质量，还是可以创造收益的；

其次，上海采林物业于2017年被收购，江苏金枫物业于2018年被收购，两者基本属于同期，后者经营情况较好，时隔3年后，南都物业又收购了浙江中大普惠物业及杭州中大物业。这种收并购节奏相比同行而言比较缓慢，算不上激进。

从资金情况来看，截至2021年底，南都物业在手的现金及现金等价物为7.07亿元，同比去年增长129.4%，“账面还算充裕，后期需规划好收并购步伐和风险管控。”张燃称。

推荐阅读：

>>请还清90万房贷再离职！

>>上市公司一年赚101块？写错了！

>>968家房企票据逾期！