2021年无疑是房地产行业大变革的一年，行业洗牌与分化加剧。一众房企既要保证经营的健康可持续发展，更要保证未来的成长空间。

365财经推出2021年上市房企系列榜单。第一期《2021年上市房企成长力指数排行榜》，以截至发稿日已发布2021年度年报的上市房企为样本池，以其2020年和2021年年报为数据池，从销售额、营收、归母净利润、毛利率、资产负债率五大指标同比变化作为维度，最终评选出综合得分高的50家房企，来整体衡量上市房企的成长力量。

未来房企的排名，重要的不再是规模，而是成长力。

01地产行业进入“降利”时期

从各单项数据分别来看，房企“增收不增利”的现象日趋严重。

即使大环境并不乐观，但大多数房企在销售额和营收两项表现还不错。榜单上50家房企中分别有40家、38家房企在销售额和营收两项指标上实现同比增长，而平均增长幅度分别为7.66%和25.89%。

其中，有三家房企在营收实现成倍增长，分别是瑞安房地产、禹洲集团、港龙中国。

当然，也有房企销售额出现大幅增长，营收却没能同步增长，反而出现较大幅度的下降。比如大发地产，销售额同比增长了23.97%，营收却同比下降35.67%。实际上，大发地产自去年下半年开始销售额连月下滑，资金回笼、结转压力较大。

而另一边，体现利润的两项指标：归母净利润和毛利率，则出现了大范围的下降。

50家房企中，归母净利润和毛利率同比上涨的均只有8家房企。整体来看，房企的归母净利润和毛利率的平均水平分别同比下降了30.31%和4.99%。

其中毛利率一项，同比下降幅度最大的华侨城达到了-23.70%，连“利润王”中海地产也下降了6.50%。

当土地红利和金融红利褪去后，行业盈利能力下滑十分明显，自去年年报季就有房企表示房地产行业的毛利率回归普通行业。3月31日，华润置地总裁李欣在业绩会上表示，“大家都对毛利率水平回归到20%左右或以上可能比较重视，行业毛利率回归20%左右是一个共识。”按照20%标准的话，此次受统计房企中约6成房企还在此标准之上。

最后一项资产负债率，受近年来政策监管的影响，房企都在努力降杠杆还是有成效的。该项指标50家受统计房企中有34家房企出现了下降，而且从整体平均值来看也是下降的，下降幅度为0.98%。

02 绿城中国综合排名第一

从五大指标综合得分来看，排行榜前三甲由绿城中国、金隅集团、上实城开夺得。

排名第一的绿城中国，其5项指标中，销售额、营收、归母净利润三项均位居房企前列。销售额上，绿城中国以21%的增速超额完成2021年既定销售目标，最终实现3509亿元。值得注意的是，受行业下行的影响，整个2021年销售目标完成率达100%的只有6家，绿城中国的完成率排在第1位。

同时，其营收表现也十分出色，同比增速还远远超过销售额的增速，大幅上升了52.39%，更是首次超千亿元达到1002.4亿元，可见其结转速度与效率之高。

绿城中国表示，将持续聚焦一二线城市和巩固长三角城市，并在多个城市拥有着TOP10的成绩，而这也保证了其未来的成长性。

紧随其后的金隅集团和上实城开，与绿城中国在数据上有些类似，均是在销售额、营收、归母净利润三项保持增长，毛利率则伴随着行业大趋势而有所下滑，资产负债率也有不同程度的下降。

不过这两家房企也有着自己的特点，都是国企背景的中小型房企，并且都在各自区域内的保障房项目上持续发力。由此可见，在行业深度变革之时，拥有着核心竞争力的中小型房企逆势增长，成长力指数较高。

而此前一些激进扩张的房企则略显乏力，比如处于中间水平的中骏集团、美的置业，都逆势扩张发展很快，但增收不增利的问题也十分明显，销售额和营收都能有着同比不小的增长，但归母净利润和毛利率则均出现不同程度下滑。

当前房地产市场长效调控机制逐步完善，这对房企的成长力提出了更高的要求，综合能力突出、财务数据均衡健康发展的房企，更能够在地产新的周期里脱颖而出。